მშენებლობის ნებართვა საქართველოში: №255 დადგენილება და რას ნიშნავს იგი ფასადებისთვის

საქართველოში მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესი განისაზღვრება „საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსით“ (№3213, 2018 წლის 20 ივლისი) და საქართველოს მთავრობის 2019 წლის 31 მაისის №255 დადგენილებით („მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესი“). ორივე ძალაშია 2019 წლის 3 ივნისიდან. №255 დადგენილების ტექსტი განთავსებულია matsne.gov.ge-ზე: №255 დადგენილება (ქართულად).

ნებართვის ორი ეტაპი

ნებართვა გაიცემა ორ ეტაპად (კოდექსის 101-ე მუხლი). I ეტაპზე განისაზღვრება მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობები. II ეტაპი თავად სამშენებლო ნებართვაა. I–IV კლასის შენობებზე ნებართვას აძლევენ მუნიციპალიტეტები; ეკონომიკის სამინისტრო და სხვა ორგანოები ცალკეულ შემთხვევებს ცალკე ითანხმებენ.

შენობის კლასები

კოდექსის 96-ე მუხლი ტექნიკური რისკის მიხედვით ხუთ კლასს განსაზღვრავს: I მინიმალური, II დაბალი, III საშუალო, IV მაღალი, V გაზრდილი ტექნიკური რისკი. კრიტერიუმები (სიმაღლე, ფართობი, მოცულობა, მალი, საძირკვლის სიღრმე) მოცემულია №255 დადგენილების დანართ 1-ში (2019 წლის №269 დადგენილებით შეტანილი რედაქცია). შენობებისთვის: II კლასი — 500 მ²-მდე, 12 მ, საძირკვლის სიღრმე 4 მ და მალი 7 მ; III კლასი — 6000 მ²-მდე, 22 მ, სიღრმე 4 მ-ზე მეტი და მალი 12 მ; IV კლასი — 6000 მ²-ზე ან 22 მ-ზე მეტი, მალი 12 მ-ზე მეტი ან ხიმინჯოვანი საძირკველი. კლასი განისაზღვრება უმაღლესი მახასიათებლით. დანართი 1 შენობებისთვის V კლასს არ განსაზღვრავს.

ფასადის დამპროექტებლისთვის კლასს მნიშვნელობა სამ საკითხში აქვს: სავალდებულოა თუ არა ექსპერტიზა, ვინ ამოწმებს დოკუმენტებს ხელმოწერით და ვრცელდება თუ არა „შენობა-ნაგებობის უსაფრთხოების წესები“ (№41 დადგენილება) — ეს წესები III, IV და V კლასზე ვრცელდება.

სჭირდება თუ არა მოპირკეთებას ნებართვა?

№255 დადგენილების მე-4 მუხლის მე-3 პუნქტის „ე“ ქვეპუნქტი ჩამოთვლის სამუშაოებს, რომლებიც ნებართვას არ საჭიროებს. მათ შორისაა სარემონტო და მოპირკეთების სამუშაოები, მათ შორის ფასადისა და სახურავის, რომლებიც არსებითად არ ცვლის შენობის ზომებსა და გარეგნულ იერსახეს (კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლები გამოირიცხება).

მარტივად რომ ვთქვათ: არსებული შენობის მოპირკეთების გამოცვლა მისი მოცულობისა და იერსახის შეუცვლელად ნებართვის პროცედურის გარეთაა. გარე ნაწილის რეკონსტრუქცია სამუშაოთა კლასიფიკაციაში ცალკე პუნქტია. თუ ფასადების ფერი, მასალა ან შემადგენლობა თვალსაჩინოდ იცვლება, შეკვეთამდე პოზიცია შეათანხმეთ ნებართვის გამცემ ორგანოსთან.

გამონაკლისი ხსნის ნებართვის ვალდებულებას და არა ტექნიკურ ვალდებულებებს. ახალ ფასადზე კვლავ ვრცელდება ხანძარსაწინააღმდეგო, თერმული და კონსტრუქციული მოთხოვნები; იხ. ნებართვები და ექსპერტიზა ფასადებისთვის.

საპროექტო დოკუმენტაციის ეტაპები

№255 დადგენილების მე-12–მე-18 მუხლები აღწერს წარსადგენ დოკუმენტებს: არქიტექტურულ ესკიზს, არქიტექტურულ პროექტს, დეტალურ არქიტექტურულ პროექტს, სტრუქტურულ სქემასა და სტრუქტურულ პროექტს. ფასადი ნაჩვენებია არქიტექტურულ ნაწილში, ხოლო მისი გამწევი ელემენტები — კონსტრუქციულ ნაწილში. ფასადის საპროექტო ნაკრების ეტაპობრივი შემადგენლობა აღწერილია გვერდზე ფასადის საპროექტო დოკუმენტაცია.

ექსპერტიზა

№255 დადგენილების 21-ე მუხლი ექსპერტიზას სავალდებულოს ხდის:

• III და IV კლასის დეტალური არქიტექტურული პროექტისთვის;
• II, III და IV კლასის საინჟინრო-გეოლოგიური და სტრუქტურული პროექტებისთვის.

ექსპერტიზის ხანძარსაწინააღმდეგო ნაწილში ფასდება გარე კედლების მიმართ №41 დადგენილების მოთხოვნები. ექსპერტიზას ატარებს აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო და/ან სერტიფიცირებული ექსპერტი (კოდექსის 99-ე მუხლი; მოქმედებს პასუხისმგებლობის დაზღვევა). ამიტომ ფასადს, რომელსაც 12 მ-ზე მაღლა აქვს აალებადი კომპონენტი, ექსპერტიზაზე ხანძარმედეგობის მტკიცებულებები მზად უნდა ჰქონდეს, იხ. №41 დადგენილება.

ვინ რას აწერს ხელს

ტექნიკური რეგლამენტების დაცვაზე პასუხისმგებლობა პროექტის ავტორს ეკისრება. არქიტექტორების, ინჟინრებისა და ექსპერტების სავალდებულო სერტიფიცირება (140-ე მუხლი) შეჩერებულია 2026 წლის 20 დეკემბრამდე 2026 წლის 9 ივნისის №1641-Vმს-XIმპ კანონით. ამ დრომდე ექსპერტიზას და ტექნიკურ ზედამხედველობას აკრედიტებულ ორგანოებთან ერთად ახორციელებენ პირები დროებითი წესით (141-ე მუხლის მე-9 ნაწილი). შეჩერება რამდენჯერმე გაგრძელდა, ამიტომ წარდგენამდე გადაამოწმეთ სტატუსი. შესაცვლელი კანონი აქ არის: 2026 წლის 9 ივნისის კანონი (ქართულად).

ხანძრისა და თერმული მტკიცებულებები ექსპერტიზაზე

ექსპერტი ფასადს სხვა რეგულაციების გავლით განიხილავს: ხანძარსაწინააღმდეგო ნაწილი (გარე კედლები №41 დადგენილების მიხედვით), კონსტრუქციული ნაწილი (დატვირთვები და საყრდენები) და ენერგეტიკული ნაწილი. თითოეულისთვის მოამზადეთ მოკლე მტკიცებულებათა ფურცლები, რომ ექსპერტიზა დოკუმენტების ნაკლებობის გამო არ შეფერხდეს:

• ხანძარი: კედლის ნაკეთობა, მოპირკეთებისა და თბოიზოლაციის მასალები და ნაკეთობის გამოცდის მტკიცებულებები;
• კონსტრუქცია: დატვირთვების საფუძველი, ანკერებისა და კრონშტეინების წინაღობები და არასაკონსტრუქციო ელემენტების სეისმომედეგობის შემოწმება;
• ენერგია: კედლის U-მნიშვნელობა ობიექტის კლიმატური ზონისთვის, იხ. №354 დადგენილება.

საკონტროლო სია წარდგენამდე

1. დაადგინეთ შენობის კლასი №255 დადგენილების დანართ 1-ის მიხედვით.
2. დაადასტურეთ, რომ სამუშაო არის ახალი ფასადი, რეკონსტრუქცია თუ მოპირკეთება იერსახის შეცვლის გარეშე.
3. მოამზადეთ ფასადის ნახაზები, კონსტრუქციული და თერმული გაანგარიშება (კოდექსის 87-ე მუხლი მოითხოვს შენობის გარე შემომზღუდავი კონსტრუქციების თერმულ გაანგარიშებას).
4. დაურთეთ პროდუქტის დოკუმენტები №476 დადგენილების მიხედვით.
5. გადაამოწმეთ, ვინ აწერს ხელს არქიტექტურულ და კონსტრუქციულ ნაწილებს.

ჩვენი გუნდი ექსპერტიზისთვის ფასადის ნაწილს ამზადებს: მოითხოვეთ გაანგარიშება.

გაანგარიშების მოთხოვნა →